Как и писал в прошлом посте, начинаю выкладывать небольшие обзоры, по реальным запросам. Сразу отмечу, информация не является инструкцией, каждый случай уникален, какие то детали могут быть не озвучены, а любое решение принимается Вами только самостоятельно. Тут нет волшебной пилюли, ключа к успеху, тут только собранная и обработанная информация, статистика и математика.

После получения запроса "хочу вложить в покупку новостройки в Москве 10 000 000 руб." последовало несколько уточняющих вопросов, которые на мой взгляд важны при покупке надвижимости.

Один из важнейших, "Для чего покупается новостройка?". Тут важно понять, что в итоге хочет покупатель, и на что он готов. Есть разные причины покупки, кто то планирует переехать, то есть покупает для себя, кто то по работе, делам или по каким то другим причинам часто бывает в другом городе и хочет приезжать не в гостиницу, а в свою квартиру, кому то просто надо вложить деньги, чтоб не лежали под подушкой(или воспользоваться ипотекой с низкой ставкой), возможно с последующей продажей, а кто то хочет хочет заработать. В данном случае это был вариант "чтоб не лежали под подушкой". Желанье сохранить, и получить более осязаемый актив, по принципу "в любой непонятной ситуации надо вкладываться в недвижимость". Выяснили, что не имеет значение, ни район, ни направление, то есть ситуация аналогичная моей в 2022 году, вложить деньги с минимумом рисков, спасти от инфляции.

Первое что сделали, получили список ЖК с объектами до 10000000 руб. в наличии, в Москве и МО их оказалось не мало 151 комплекс. Дальше, так как покупка недвижимости не носит агрессивно инвестиционный характер, решили найти ЖК с самым стабильным (величина прироста стоимости кв.м. меняется плавно, не скачками) ростом цены за последние 6 месяцев (дата статьи не соответствует, дате анализа), вывели список и отсортировали его по 'std' (стандартное отклонение), ограничив минимальную среднюю величину прироста стоимости недвижимости - 1% в месяц (ниже совсем не интересно, да и список получается большой) и исключив std превышающие прирост средней доходности за 6 месяцев, получаем 22 подходящих ЖК.

22 подходящих ЖК

Оценив визуально список, пришли к выводу, что будем рассматривать ЖК со средним приростом более 1,5%, поэтому обновили и уменьшили список, осталось в нем 13 ЖК.

Итоговый список ЖК
Дальше цифр стало еще больше, мы посмотрели динамику по каждому ЖК, по каждому дому в ЖК. Так как объем исследований очень большой, тут рассмотрим только первый из ЖК "Пригород Лесное". В нём оказалось очень много домов, но нам по нашим параметрам подошли лишь 4. Самые интересные параметры в доме 6, оказались у евро двушек, минимальное 'std' при средней доходности 2,5%. Динамика продаж, аналогичных объектов в доме то же хорошая, квартиры продаются стабильно, несмотря на стабильный рост цены. Дальше получаем таблицу со всеми параметрами аналогичных квартир в этом доме, отсортированную по экспозиции объекта и отдельно таблицы проданных объектов и объектов в продаже. Выявив взаимосвязь срока экспозиции с параметрами проданных объектов, получаем самые привлекательные объекты для покупки.

Подходящие дома в ЖК
Выбрав оптимальные объекты для дальнейшего изучения, во всех из 13 ЖК, получился список, состоящий из 27 квартир. Полученный список проверяем на предмет рейтинга застройщика, качества строительства, соблюдения сроков и прочих значимых характеристик.

В заключении можно сказать, что список вместе с отчетом, который сократился до трёх объектов, был передан автору запроса для изучения и принятия решения. Так же стоит добавить, что параметры, для расчетов могут быть разнообразные, и зависят от цели покупки.

Канал в телеграмм. Вопросы и запросы можно написать в телеграмм бот.